以他人名义购房权属争议案如何处理

编写人：荔湾区法院民三庭  张浩

   【问题提示】

有关以他人名义购房引发权属争议纠纷案件的处理，理论界和司法实践中都有争议，归结到一个问题就是在作为不动产物权登记证明的房屋产权证被依法撤销之前，当事人依据证据提出的其为真权利人的主张能否对抗不动产物权登记的证明效力而得到法院判决支持。

【要点提示】

    上述一类案件的审理除要立足于分析我国不动产物权登记的性质、效力及登记审查机关审查制度等内容，在具体案件审理过程中，当事人据以充分的证据主张其为房屋实际产权人的时候，法院审理的角度应侧重于对证据和民事实体法律关系的审查，结合上述理论分析最终确定实际的产权人，保护权利人的合法利益。

【案件索引】

广州市海珠区人民法院（2010）海民三初字第1541号

广州市中级人民法院(2011)穗中法民五终字第1168号（笔者在中院挂职锻炼过程中经办的一起二审案件）

【案情】

原告李某起诉认为其当时是以被告叶某的名义购房，双方约定叶某只是出名字，并在将来配合办理有关购房、按揭、过户等手续，以后供楼则由李某每月支付供楼款到叶某指定的帐号。购房后，李某实际支付了购房定金、房款首期、按揭手续费，月供楼款等款项。之后，双方签订的《房产所属的声明》，也证实了涉案房屋实际为李某所购买。因此，请求法院判决涉案房屋归李某所有，并由叶某协助其办理房屋产权过户手续。

被告叶某辩称涉案房为其购买，属于其与第三人陈某的夫妻共有财产。购房后，房屋一直由李某承租使用，并每月向其支付租金。至于《房产所属的声明》，是其在受李某胁迫的情形下不得已签订，且其单方声明不能作为处分夫妻共有财产的依据。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人陈某表示同意被告答辩意见。

广州市海珠区人民法院经审理查明：2002年11月29日，叶某与广州某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定叶某以306485元向该公司购买海珠区新港西路17号千禧花园某房；等。

2002年12月6日，叶某（借款人）与中国工商银行广州市西华路支行（贷款人）签订《个人购房借款合同》，约定贷款金额240000元，贷款用于购买广州市新港西路17号富力千禧花园某住房，贷款期限为20年，自2002年起至2022年止；借款人在中国工商银行西华路支行专柜开立个人活期通存通兑存款账户，户名叶某，账号3602004501031XXXXXX；等。

富力公司于2002年11月29日、2002年12月21日和2004年10月13日分别出具顾客名称为叶某的房款（含定金）66485元、房款（按揭）240000元和面积差6889元的发票。

2005年1月26日，广州市国土资源和房屋管理局登记核发粤房地证字第C328XXXX号《房地产权证》。该证记载海珠区千禧二街17号某房权属人为叶某，房屋所有权来源为购买，占有房屋份额为全部；等。

2005年2月2日，广州市财政局第一分局出具纳税人名称叶某，房地产位置海珠区千禧二街17号某房，实纳金额4701元的《契税完税证》。

2005年8月30日，中国工商银行广州市西华路支行出具《证明》，内容为：我行按揭客户叶某，购买广州市新港西路17号富力千禧花园某单元，在我行办理按揭贷款；该客户现已还清在我行的全部按揭贷款本息。

2010年4月30日，李某、叶某签订《房产所属的声明》，主要内容为：广州市海珠区东晓南路富力千禧花园某房是李某于2002年购入；由于某种私人原因，所以在购入此房时房产证所用名字是叶某；为免日后在房产事宜、或其他原因出现不必要的麻烦和争议，现对广州市海珠区东晓南路富力千禧花园某房的房产所属人是李某；由于叶某提前代李某付齐银行按揭房款人民币300000元，经双方协商同意分期付款方式由李某返还给叶某，返还方式：先付100000元正，余下200000元正分4年返还；等。

叶某及第三人提交的广州市海珠区海幢街道办事处出具的《结婚证》，记载叶某与陈某于1990年3月24日登记结婚。

在案件审理期间，李某、叶某均确认接收上址房屋后李某从2003年4月开始一直使用该房屋至今。叶某确认李某于2003年4月至2008年12月向其上述用于还贷的账户每月存入1600元左右，共计约100000元。叶某及第三人均确认双方没有离婚，现仍为夫妻关系存续期间。

【审判】

广州市海珠区人民法院经审理认为：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。叶某经房管部门登记核发《房地产权证》，是《房地产权证》记载的海珠区千禧二街17号某房屋的权属人。该房屋是叶某及第三人婚后购买的房产，故应属于叶某及第三人的夫妻共有财产。至于讼争房屋购房资金来源并不影响对该房屋权属人为叶某及该房屋属于叶某和第三人夫妻共有财产的认定。叶某虽在上述《房地产权证》出具后，以自己的名义与李某签订《房产所属的声明》，表示对广州市海珠区东晓南路富力千禧花园某房屋的房产所属人是李某，但该声明并未经讼争房屋共有人第三人的确认，故不能作为该房产权属确认的依据。李某以其出资购买并实际占有使用上址房屋及叶某与其签订《房屋权属的声明》为由，要求确认广州市海珠区千禧二街17号某房屋所有权归其所有及叶某协助其办理上址房屋的产权变更手续并承担评估费依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回李某的诉讼请求。案件诉讼费12063元（含案件受理费11294元、财产保全费769元），由李某负担。

判后，李某不服一审判决，提起上诉要求撤销原审判决、确认涉案房屋归其所有、由叶某协助办理房屋产权变更手续。叶某及陈某均不同李某上诉请求，要求维持原审判决。

二审查明事实与一审基本一致。二审认为：本案是因上诉人与被上诉人就涉案房屋产权归属发生争议引发的纠纷，该争议的焦点是上诉人是否以被上诉人的名义购买涉案房屋及上诉人是否可以以此对抗房屋产权登记而主张享有房屋所有权。

一、关于上诉人是否以被上诉人名义购房的问题。虽然原审查明涉案房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》等均为被上诉人签订，购房首期款、按揭款、面积差款均为被上诉人支付，房屋也已登记在被上诉人名下，但是上诉人在一、二审中提供的相关证据更能证实其实际购买房屋的事实。首先，从上诉人与被上诉人签订《房产所属声明》的情况看，双方均已签名捺印，且有见证人在场见证，该声明应为上诉人与被上诉人真实意思表示。被上诉人虽主张是其在受胁迫的情况下签订的，但没能提供充分合理的证据证明，本院对其主张不予采信。从该声明的内容看，主要说明了涉案房屋为上诉人于2002年以被上诉人名义购买、房产所有人为上诉人及双方关于房屋按揭款支付的约定等。该声明实际反映出上诉人与被上诉人之间的民事实体法律关系，即上诉人以被上诉人的名义实际购买房屋的事实。其次，从上诉人自2003年4月至2008年12月向被上诉人用于还贷的账户每月存入1600元左右，共计约100000元的情况看，虽然被上诉人主张该款项为租金，但除了款项收支关系外没能提供其他证据证明该租赁关系存在，上诉人对此租赁关系亦不认可，故本院不认定该款项为租金。结合上述《房产所属声明》中双方关于房屋按揭款支付的约定，本院认定该款项为上诉人返还被上诉人的部分房屋按揭款。再次，从房屋居住使用情况看，双方均确认接收房屋后上诉人从2003年4月开始一直使用该房屋至今，进一步印证了上诉人实际购买该房屋的事实。基于以上分析，另结合上诉人提供的多位证人出庭作证的情况综合考量，本院确认上诉人以被上诉人名义购买涉案房屋的事实。

二、关于上诉人是否可以以实际购买房屋对抗房屋产权登记而主张享有房屋所有权的问题。房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对登记不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。亦即房屋物权登记的效力，仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该房屋的权利人，在该房屋物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正权利人时，可以推翻这种推定。《物权法》第33条也规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”在本案中，虽然被上诉人是涉案房产登记的所有人，但是上诉人是该房产的实际购买人，其基于双方之间的民事实体法律关系主张房屋所有权符合法律规定，本院予以支持。

关于被上诉人与原审第三人主张涉案房屋为其双方夫妻共有财产，单方无权处分的问题。基于上诉人与被上诉人之间的民事实体法律关系可认定涉案房屋实际为上诉人于2002年购买，故该房产并不属于被上诉人与原审第三人共有财产，原审第三人无权对该房产主张权利，对其抗辩，本院不予支持。[打印][关闭]